La proposta irrevocabile
Una volta individuata la casa desiderata, acquisite tutte le informazioni a essa relative e dopo avere esaminato i pro e i contro di un eventuale acquisto, si passa alla proposta irrevocabile. Questo passaggio consiste nel manifestare al proprietario l'interesse all'acquisto e nel fargli un'offerta per iscritto, a mezzo di un telegramma o di una raccomandata, o più semplicemente attraverso l'agenzia immobiliare cui ci si è affidati. Non appena avuta in mano la ricevuta di ritorno allora ci si dovrà ritenere impegnati all'acquisto fino alla data indicata nella proposta e secondo i termini economici in essa segnalati.
Si tratta di un passaggio importante della trattativa sul piano simbolico (un modo per ribadire il proprio interesse per l'immobile in questione), ma in realtà non è obbligatorio. Se ci si fida del venditore, infatti, si può passare direttamente al compromesso (alcune bozze di proposta irrevocabile prevedono proprio questo salto in caso di sottoscrizione).
Ma siccome fidarsi è bene ma non fidarsi è meglio, questo gradino consente di controllare con una relativa calma lo stato di salute tecnica, fiscale e legale della casa che è oggetto della trattativa.
Attenzione però ai trabocchetti! Non manca infatti chi cercherà di convincere il compratore a versare una "caparra confirmatoria" in accompagnamento alla proposta. Dare una somma in denaro in questa fase dell'iter di compravendita non solo non è necessario, ma neppure consigliabile. L'impegno a concludere l'affare si assume con la comunicazione scritta e non con il versamento di denaro.
La proposta è infatti vincolante per il potenziale acquirente che da quel preciso momento si è così impegnato all'acquisto.Il venditore, invece, può ancora prendersi qualche giorno di tempo, anche per vagliare altre offerte: l'unica scadenza che deve rispettare è la data che è stata indicata nella proposta e che segna il termine dell'impegno che il potenziale compratore ha deciso di prendere. Una volta che il venditore avrà risposto, sottoscrivendo il documento, sarà vincolato a rifiutare altre eventuali manifestazioni d'interesse.
Il compratore viene spesso invitato, e qualche volta addirittura convinto, a versare una caparra con la scusa di poter "bloccare" la casa. Un consiglio che in realtà si rivelerà falso. Il venditore, infatti, fino a che non risponde all'offerta e non dà la conferma della sua volontà di trattare solo con chi ha firmato quella proposta, non è assolutamente vincolato da alcuna caparra ed è libero di vendere la propria casa a chi preferisce.
Magari anche a chi non gli ha ancora versato nemmeno un euro.
Se proprio si vuole anticipare una somma di denaro da subito bisogna avere l'accortezza di darla alla persona giusta e soprattutto di motivare l'esborso come "acconto" sul saldo finale: all'intermediario non deve essere intestato nulla fino al momento del rogito, perché solo allora l'affare si perfeziona. Qualsiasi tipo di onorario (solitamente una commissione pari al 3% richiesta sia al venditore sia al compratore e sulla cui entità è indispensabile sincerarsi da subito) è legato a questo momento finale.
L'eventuale assegno, poi, non deve essere incassato prima del compromesso, e comunque conviene intestarlo sempre e solo al venditore, accorgimento che abbasserà il rischio che il denaro venga reso in ritardo. Ancora meglio sarebbe che l'agente lo depositasse presso un notaio o in un conto bancario vincolato fino al compromesso o al rogito.(...)
Se si è optato per affidarsi a un'agenzia immobiliare, allora bisogna aspettarsi che siano loro a fornire un modello di proposta da compilare: in questo caso è necessario leggere con estrema attenzione tutte le clausole, e se non si è convinti meglio consultare prima un legale. La modulistica proposta dall'agente immobiliare deve essere conforme a quella approvata dalla Camera di Commercio.
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