Il rogito
Nella contrattazione immobiliare si passa normalmente attraverso una pluralità di fasi:
a) la firma della proposta o prenotazione, con la quale il venditore o l'acquirente rispettivamente si vincolano, in modo unilaterale, a vendere o a comprare un dato immobile, ove la controparte aderisca a questa richiesta;
b) la firma del contratto preliminare (detto compromesso nel gergo commerciale) nel quale si dà ufficialmente conto dell' intervenuta accettazione di una proposta di acquisto/ vendita e dove il promittente venditore e il promissario acquirente si obbligano reciprocamente alla stipula del contratto definitivo (detto rogito a causa della necessaria presenza del notaio);
c) il rogito, che rappresenta il momento in cui la proprietà dell'immobile passa dal venditore all'acquirente, momento che coincide di regola anche con la consegna delle chiavi e il saldo del prezzo.
I soggetti interessati.
Al rogito devono partecipare tutti coloro la cui presenza è indispensabile per il prodursi degli effetti voluti, e cioè la trasmissione della proprietà dalla parte venditrice alla parte acquirente. Chi non può partecipare al rogito può conferire una procura (che va fatta necessariamente presso un notaio) a una persona di fiducia, che avrà il compito di firmare il rogito in luogo del soggetto assente.
Al rogito devono quindi partecipare innanzitutto tutti coloro che vantano diritti sull'immobile da trasferire e che nel rogito assumono pertanto il ruolo di parte venditrice. I casi sono molteplici: si pensi all'immobile oggetto di una successione ereditaria (devono quindi partecipare tutti gli eredi del proprietario defunto), all'immobile comprato da una pluralità di soggetti, all'immobile intestato per l'usufrutto a un soggetto e per la nuda proprietà a un altro soggetto e così via.
Al rogito devono ovviamente intervenire anche tutti coloro che intendono rivestire il ruolo di parte acquirente: e così, anche qui, può verificarsi il caso che l'acquisto sia compiuto da un solo soggetto oppure da una pluralità di soggetti (i quali dunque devono stabilire quale sia la quota di comproprietà da attribuire a ciascuno di essi) così come può accadere che la nuda proprietà venga intestata a un soggetto (di regola, un figlio) mentre il corrispondente usufrutto venga intestato a un soggetto diverso (di regola, un genitore).
I coniugi in comunione legale.
Particolare attenzione va poi riposta nel caso che coinvolti in una compravendita siano soggetti coniugati in regime di comunione legale dei beni.
Infatti, va considerato che quando un soggetto sposato in comunione dei beni compie un acquisto, questo viene automaticamente assoggettato al regime di comunione e quindi la vendita di quel bene va consentita da entrambi i coniugi pur se fu uno solo di essi firmare il rogito di acquisto.
Invece, i beni acquistati da uno dei coniugi prima del matrimonio e quelli ricevuti, in costanza di matrimonio, per successione o donazione non cadono nel regime di comunione e pertanto in questo caso la vendita viene legittimamente effettuata dal solo coniuge proprietario.
Minori e incapaci.
Non è infrequente il caso che il ruolo di venditore e di acquirente venga impersonato da minorenni o da soggetti mentalmente disabili. Anche in questo caso non c'è nessun problema: occorre solo che il legale rappresentante del soggetto interessato (i genitori per il minorenne, il tutore per l'interdetto) si premunisca dell'autorizzazione giudiziale richiesta dalla legge per il compimento di atti in nome e per conto del soggetto incapace.
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